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Commission droit immobilier
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  18 février 2009 : vendre ou acheter son logement: les précautions à prendre
    l'acheteur peut-il se rétracter après avoir signé un compromis ?
    que se passe-t-il s'il n'obtient pas son prêt ?
    ai-je mon mot à dire sur le texte du compromis de vente ?
    et les frais ? combien faut-il compter ?

 
moderateur: Bonjour à tous, le chat va démarrer
moderateur: Le tchat de ce soir porte sur la vente et l'achat d'un logement.
Bonjour à tous, je suis à votre disposition jusqu'à 19 heures.
Solo: Je voudrais vendre mon appartement. Un ravalement est prévu dans l'immeuble et devrait être voté à la prochaine assemblée. J'espère que j'aurais vendu mon appart avant le ravalement. Mais devrais-je le payer quand même ?
Normalement, les dépenses de travaux sont toujours mises à la charge du vendeur lorsqu'elles ont été votées avant la signature de l'avant-contrat (ou promesse de vente) liant les parties.
Arthur: Il faut compter combien pour l'acte notarial lié à un achat ? Qui paie ? l'acheteur ? ou le vendeur ?
L'addition des droits d'enregistrement et des honoraires du notaire représente un peu moins de 7% du prix de vente et peut être plus élevé en cas d'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège de vendeur garantissant un prêt. Ces droits et honoraires sont à la charge de l'acquéreur.
molly: J'ai acheté un appartement il y a un an. J'effectue actuellement des travaux et découvre de jours en jours des défauts de construction, des choses qui ne sont pas aux normes etc.. et notamment un problème d'étanchéité dans le toit qui cause des fuites d'eau à chaque fois qu'il pleut. Des experts sont passés et m'ont dit que le toit avait été construit "n'importe comment" et qu'il necessite d'être entièrement refait (budget d'environ 2000 euros). Ai - je un recours ? Mille mercis de votre aide.
Si votre immeuble a été réceptionné depuis moins de dix ans, vous avez un recours contre l'assurance dommage-ouvrage ou même à l'encontre de votre vendeur ou des précédents vendeurs qui étaient tenus d'avoir contracté cette assurance couvrant le gros-oeuvre et la toiture. Si l'immeuble a été construit depuis plus de dix ans, vous avez normalement dans l'acte de vente renoncé à tout recours contre votre vendeur au titre des vices cachés. Vous ne pourriez agir à son encontre qu'en démontrant qu'il connaissait les vices affectant l'immeuble vendu et vous les a dissimulé lors de la vente.
fafa: Faut-il faire un contrat avant d'acheter une maison. Sachant que nous sommes mariés sans contrat et que mon mari a eu un enfant d'un premier lit
Etant marié sans contrat de mariage, le régime matrimonial qui vous est applicable est la communauté réduite aux acquêts.L'immeuble étant acheté pendant votre mariage, il appartient par moitiè à vous même et votre époux.En cas de décès de votre époux, ses enfants d'un premier lit auront un droit portant sur la moitié de cet immeuble. Vous pourrez demander l'attribution préférentielle de cet immeuble à charge pour vous de payer la part revenant aux enfants du premier lit.Il me semblerait prudent de consulter votre notaire afin d'établir une donation au dernier vivant qui permettra de léguer à l'époux survivant la quotité disponible de la succession.
frederic: J'envisage d'acheter un appartement (compromis de vente pas encore signé), mais il semble que le propriétaire actuel n'ait pas payé la taxe foncière depuis au moins 2 ou 3 ans. Que dois-je faire pour être sûr que l'administration fiscale ne me demandera pas de payer ces arriérés, le jour où je deviendrai le nouveau propriétaire du bien (sachant que je n'aurai alors plus de contact avec le vendeur) ? merci
La taxe foncière est due par le propriétaire de l'immeuble à la date du 1er janvier de l'année.Seul le propriétaire de l'immeuble à cette date est redevable de l'impôt foncier.En cas de vente, en cours d'année, on opère un prorata l'acquéreur remboursant au vendeur une quote-part de la taxe qu'il a acquitté au prorata des mois écoulés sur justification que la taxe a bien été payée.Vous ne courez donc aucun risque de vous voir réclamer l'impôt foncier pour une période antérieure à votre acquisition.
MORLOT: Bonsoir, je veux vendre ma maison, je vais faire appel à deux agences au minimum, puis-je la vendre par moi-même si quelqu'un me contacte directement ?
Il est toujours dangereux de délivrer des mandats de vente à plusieurs agents immobiliers en raison du risque résultant de la présentation simultanée de plusieurs acquéreurs.L'agent immobilier vous reprochera de ne pas avoir traité avec son client et son client vous reprochera de ne pas avoir traité avec lui. Il existe un risque de procès.Soit vous vendez vous-même en utilisant les supports classiques des journaux spécialisés ou non.Soit vous choisissez une seule agence de confiance qui pourra éventuellement collaborer avec ses confrêres.Vous éviterez ainsi un risque procédural.
MORLOT: Même si on ne signe pas de contrat d'exclusivité ?
Si vous signez un contrat d'exclusivité, il n'existe pas de risque de pluralité d'acquéreurs. Si vous signez plusieurs mandats simples, vous créez un risque de conflit entre les agences, leurs clients et vous-même lorsque plusieurs acquéreurs sont présentés en même temps par plusieurs agences.
veplan_1: Vente en VEFA d?un appartement :- Si l?Ouverture de Chantier n?a toujours pas eu lieu 5 mois après avoir signé l?acte de vente et versé 30% du prix, bien que sur cet acte notarié il était écrit : Le Vendeur déclare, et l?acquéreur reconnaît, que les travaux se trouvent actuellement au stade Ouverture de Chantier, quel recours ai-je et que puis-je obtenir en compensation, alors que dans ma tête ouverture de chantier signifiait commercialisation ; ce n?est qu?en recevant mon acte notarié, quelques mois plus tard, que j?ai lu sur une pièce jointe, que la déclaration d?ouverture de chantier avait une date postérieure à l?acte de vente d?environ 5 mois.- Quel délai a-t-on pour réagir auprès de la Société et peut-on attendre que l?immeuble soit construit pour réclamer une petite indemnisation ?- Comment un acquéreur peut-il constater l?ouverture de chantier ?
Normalement, dans l'acte de vente en VFA figure une date de livraison de l'immeuble qui si elle n'est pas respectée par le constructeur autorise une indemnisation de l'acheteur. Ne connaissant pas la teneur de l'acte de vente que vous avez signé je ne puis vous donner plus de précisions.
jehanne: Je souhaite acheter un appartement. Le vendeur veut que je fasse une proposition d'achat écrite préalablement à la signature de la promesse de vente. Quels effets juridiques sont attachés à une telle proposition? Ou est mon intérêt en tant qu'acheteur?
Depuis la loi SRU, une offre d'achat ne peut être accompagnée du versement d'une somme d'argent. Le fait d'émettre une offre d'achat écrite, manifeste simplement votre désir d'acquérir aux conditions stipulées. La signature du vendeur sur la promesse d'achat, est le plus souvent interprétée par les tribunaux comme un "donné acte" en attente de la signature d'un avant-contrat. Lors de la signature de cet avant-contrat, vous bénéficierez d'une faculté de rétractation d'une durée de 7 jours à compter de la date de la remise de l'exemplaire vous revenant. Il ne parait donc pas dangereux d'émettre une offre d'achat écrite.
naïla: Je me suis mariée et j'ai eu deux enfants, mais un vient de trépasser. Nous envisageons d'acheter une maison. Nous n'avons pas fait un contrat de mariage. Mon mari a eu deux enfants naturels d'une première femme, cette dernière est décédée. Que dois-je faire pour qu'en cas de problèmes, les enfants de mon époux ne m'embêtent pas du point de vue pécuniaire, en cas de décès ou de divorce. Ces enfants vivent chez leurs grands-parents en Afrique. Comment faire pour protéger l'intérêt de ma fille ? Merci d'avance pour la réponse
Votre question est identique à celle posée par Fafa, je vous prie de bien vouloir vous reporter à ma réponse.
MORLOT: Pour la maison que je souhaite acheter, il n'y a pas d'intermédiaire, quelles précautions dois-je prendre ?
Pour une maison ancienne, et en plus des diagnostics techniques, il me paraîtrait prudent que vous fassiez examiner cette maison par un professionnel du bâtiment tel un architecte ou un ingénieur conseil.Il existe en effet des vices cachés qui pourront être décelés par un professionnel. Cette réponse me parait valable même en présence d'un agent immobilier.
Gino II: Bonjour, je suis propriétaire d'un appartement auquel est rattachée une chambre de bonne. Le règlement de copropriété prévoit que les chambres de bonne ne peuvent être vendues indépendamment des appartements; or je souhaite vendre mon appartement mais garder la chambre de bonne. Puis-je passer outre les dispositions du règlement de copropriété?
Normalement, le syndicat des copropriétaires ne peut apporter aucune restriction au droit de chaque copropriétaire pour l'utilisation de ses parties privatives. Cependant, la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'utilisation doit être conforme à la destination de l'immeuble. Pour les immeubles de luxe (catégorie 1 ou 2A au sens de la loi du 1er septembre 1948) il a été jugé à plusieurs reprises que pour préserver la qualité de l'occupation de l'immeuble, un règlement de copropriété pouvait interdire la vente des chambres de service au profit d'une personne extérieure à la copropriété de manière à ne pas dissocier l'occupation des appartements principaux de celle des chambres de service. Il a même été jugé que pour un tel immeuble le règlement de copropriété pouvait interdire la location des chambres de service au profit d'une personne étrangère à la copropriété. La réponse à votre question passe donc par l'appréciation du caractère luxueux ou non de l'immeuble où se trouve votre chambre de service.
montempoivre: Une fois le compromis de vente signé, alors que l'acheteur paie comptant, peut-il encore se désister pour la signature définitive de la vente du bien ?
Le code de la consommation autorise l'acquéreur d'un bien immobilier à usage d'habitation à exercer une faculté de rétractation dans les 7 jours de la remise de l'acte constatant l'accord des parties. L'acquéreur peut donc encore se rétracter pendant ce délai.
pascale: Bonjour, j'ai trouvé un acheteur pour mon appartement. Nous allons signer une promesse le mois prochain. Le futur acquéreur m'a assuré qu'il n'aurait aucun problème pour obtenir son prêt qu'il affirme avoir déjà négocié. Mais compte tenu de la crise, je m'inquiète. Que faire s'il n'obtient pas son prêt ? merci de votre réponse
Il vous appartient de prévoir si l'engagement que vous allez souscrire avec votre acquéreur comportera ou non une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt immobilier.Vous êtes en droit de lui faire renoncer dans la promesse de vente au bénéfice de la protection du code de la consommation en respectant des règles de forme et en lui faisant renoncer par écrit à la condition suspensive légale d'obtention de prêt.Cette question doit être négociée avec lui.
Anne: J'achète un appartement via une agence, avec un vendeur qui souhaite occuper le bien 6 mois après la signature, condition que j'accepte. Qui est responsable de l'état des lieux après les 6 mois? Par exemple si l'appartement a été sensiblement détérioré pendant cette durée.
Si j'ai bien compris votre question, le vendeur désire conserver la jouissance de l'appartement pendant une période de six mois après que la vente ait été constatée par acte authentique et le prix payé. Il convient qu'une somme d'argent reste séquestrée chez le notaire afin de garantir la délivrance du bien à votre profit et son parfait état lorsque vous en prendrez la jouissance. Il me paraît nécessaire qu'un état des lieux soit établi à une date proche de la vente pour éviter toute contestation.
vincent: Je suis locataire d'un appartement qui n'a jamais fait l'objet d'une vente, depuis la mise en copropriété de l'immeuble. 1/On m'a dit que le locataire a un droit de préemption en cas de "première" vente du bien, même si le bien est vendu "occupé" : est-ce vrai ?2/ En fait, l'appartement que je loue est détenu par un usufruitier (mon bailleur) et un nu-propriétaire. Dans le cas où seul le nu-propriétaire vend sa nue-propriété (ou bien, si seul l'usufruitier vend son usufruit), pourrais-je bénéficier de ce même Droit de préemption pour acquérir la nue-propriété (ou respectivement l'usufruit) ?Merci pour vos réponses.
Il me parait difficilement envisageable que le nu propriétaire et l'usufruitier vendent séparément leurs droits au profit de deux acquéreurs. Vous bénéficiez, en cas de vente de l'appartement, et en votre qualité de locataire occupant de bonne foi, d'un droit de préemption si cette vente est la première intervenue sur ce lot depuis la mise en copropriété de l'immeuble.Cette notification de vente, si vous ne l'acceptez pas, ne mettra pas fin à votre titre locatif.Par contre, le nouvel acquéreur pourra vous délivrer congé pour reprendre l'appartement à usage d'habitation pour lui-même ou sa famille.
gimny63230: lorsque j'ai accepté l'offre de mon prêt immobilier pour acheter mon logement (en 2005), la personne me disant qu'il était à taux révisable capé à 2, je n'ai pas lu en entier le document, j'ai donc accepté en toute confiance . Quelle est donc ma surprise en janvier, sans être prévenu, mon taux est passé de 3.5 à 5.6, après appel téléphonique il s'avère que le taux n'est pas cappé! Y-a-t'il un cadre légal, le fait qu'il soit capé ou non n'apparait pas ni dans les conditions générales ni particulières est-ce normal? merci pour votre aide
La loi du contrat régit les rapports des parties. On ne prouve outre ou contre un écrit que par un autre écrit. En l'espèce, le contrat signé avec la banque ne prévoit pas de plafond en cas de variation des taux d'intérêts. Sauf à démontrer une dissimulation de la banque tendant à vous induire en erreur, il n'est pas possible de remettre en cause l'accord de prêt que vous avez souscrit.
julie: Est ce qu'une personne peut donner la moitié d'un appartement dont elle est proprietaire à son conjoint. Quelle est l'opération à effectuer pour minimiser les frais.
Votre question laisse entendre que l'appartement appartient en propre à l'un des époux. La solution consisterait, pour obtenir une situation juridique stable, à créer une société civile immobilière appartenant par moitié à chacun des époux, laquelle emprunterait pour acheter l'appartement. Il y aura des droits de mutation de l'ordre de 7% honoraires de notaire inclus, des frais de création d'une SCI de l'ordre de 1.500 euros. Le prix de la vente sera perçu par celui qui possédait en propre l'appartement et deviendra l'associé à 50% de la SCI acquéreur.
julien: J'achète un bien à 50/50 avec ma copine. Je lui vends par la suite ma part de l'appartement. Si je désire par la suite racheter la part vendue, puis-je bénéficier de procédure particulière pour diminuer les frais?
Si vous achetez un appartement par moitié avec votre concubine, il me semblerait prudent de constituer une société civile immobilière, constituée par moitié avec elle. De cette manière, la propriété sera stable et, en cas de séparation, l'un ou l'autre rachètera les parts de l'autre en payant des droits de mutation identiques à une vente d'immeuble, c'est à dire de l'ordre de 7% Les parts rachetées, si elles sont vendues depuis moins de 15 ans après la création de la société, donneront lieu sur le prix, en cas de plus value, au paiement d'un impôt de 26% avec abattement sur la plus value de 10% passé la 6ème année. En cas de désaccord, sur le prix de rachat des parts, la SCI vendra l'immeuble et le prix sera partagé entre les associés avec paiement éventuel des plus values.
Nathalie: A la signature d'un compromis de vente pour l'achat d'un appartement, l'agent immobilier nous a demandé 350 euros pour frais de rédaction d'acte. Est-ce normal? Ces frais ne font-ils pas partis des frais d'agence?
L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 interdit à un agent immobilier, de percevoir une rémunération à l'occasion d'une négociation tant que la vente n'est pas effectivement conclue et constatée en un seul acte écrit. En l'espèce, la rédaction du compromis de vente n'autorise pas l'agent immobilier à percevoir une somme d'argent alors que sa mission n'est pas terminée. Ne s'agit-il pas de rembourser les diagnostics techniques, ce qui serait normal de votre part ?
MORLOT: Y a t-il des diagnostics techniques obligatoires ? Le Notaire doit -il les faire appliquer ou est-ce à moi de les demander ? Qui paye ces diagnostics ?
Les diagnostics techniques sont obligatoires et nombreux.Ces diagnostics sont réalisés au frais du vendeur.en cas d'absence de diagnostic, le vendeur est responsable des vices qui pourraient se révéler après la vente, chauffage des locaux, présence de plomb, d'amiante, mauvais état électrique, etc., etc.
Lejeune Yves: au moment de vendre mon appart., le syndic me signale que je n'ai pas payé l'eau depuis la pose de compteurs individuels en 2004. (à télétransmission) Il me signale par mel qu'il va me facturer 900 m3 à 4,35 euros (le prix 2009 soit dit en passant) Il ne m'a jamais réclamé quoi que ce soit pendant quatre ans et les chiffres indiqués dans les tableaux de répartition entre immeubles remis lors des assemblées générales sont fantaisistes depuis l'abandon du forfait "eau". Le syndic a recu quitus de sa gestion à chaque assemblée comment peut-il justifier de réclamer de l'argent sur des arriérés de 4 ans alors que les comptes étaient équilibrés. Comment peut-il justifier la réintroduction d'argent dans ses comptes de 2008 à ce titre (fiscalement ???) Comment dois-je annoncer ca à mes anciens locataires ??? Est-ce pour moi aussi récupérable ??? et comment ?
La prescription en matière de charges de copropriété est de 5 ans. Il semblerait que les comptes du syndic aient été approuvés en assemblée générale. Le fait que la quote-part de charges d'eau ne vous ait pas été réclamée, laisse subsister votre dette. Il vous appartient de récupérer ces charges auprès de vos locataires. Dans l'éventualité où cette récupération serait impossible (décès, déconfiture, absence d'adresse) vous pourriez mettre en cause la responsabilité du syndic et lui demander des dommages-intérêts équivalents au montant des charges que vous ne pouvez récupérer.
Andrea: Quels sont les frais (notaires/enregistrement) lors qu'on effectue un échange de bien immobilier. Par exemple, j'échange ma maison de campagne contre un appartement à Paris avec une autre personne. Est ce 2 transactions d'achat/vente standard ou je bénéficie de réduction particulière.
Ce sont les droits pleins qui seront perçus, exactement comme pour une mutation. Et ils seront assis sur la valeur des immeubles, avec double taxe de publicité foncière, puisqu'il y aura deux mutations.
montempoivre: Quelles sont les clauses qui peuvent être ajoutées par le vendeur au moment de la signature du compromis de vente pour se prémunir de toute mauvaise surprise ?
Je ne puis que vous conseiller de vous adresser à un professionnel compétent pour la rédaction d'une promesse de vente. A savoir : avocat ou notaire, étant précisé que l'acte authentique constatant la vente ne peut être reçu que par un notaire.
moderateur: Nous prenons les dernières questions
Gisèle: Bonjour, a) Je suis usufruitière d'un studio et je souhaiterais vendre mon usufruit au nu-propriétaire. En ce qui concerne les diagnostics immobiliers obligatoires, est-ce que je serai obligée de tous les faire ? ou seulement une partie d'entre eux ? ou aucun d'entre eux ? b) A la place de la vente, si je demande la conversion de mon usufruit en rente (payable par le nu-propriétaire qui deviendra alors plein propriétaire, selon l'article 759 du code civil), est-ce que je serai obligée ou non de faire les diagnostics immobiliers ? Je vous remercie d'avance.
Il doit exister entre vous une relation de famille à l'origine du démembrement de la propriété de votre appartement. La vente de l'usufruit au nu propriétaire ne fera que réunir sur sa tête la pleine propriété. Le nu propriétaire étant déjà propriétaire, il ne m'apparaît pas nécessaire, pour la vente de l'usufruit à son profit, de faire réaliser des diagnostics techniques.
vincent: Si seul le nu-propriétaire vend sa nue-propriété (l'usufruitier conservant son usufruit), pourrais-je bénéficier du Droit de préemption du locataire pour acquérir cette nue-propriété, s'il s'agit de la 1ère "vente" (partielle) sur le bien depuis la mise en copropriété de l'immeuble ? merci
Seule la vente de la pleine propriété ouvre droit au profit de l'occupant, au droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 (1ère mutation). En l'espèce, l'usufruitier et le nu propriétaire ne sont pas des tiers, mais partagent la propriété du bien. Une vente entre eux n'est pas une mutation.
Joe: SI j'achète un bien que je loue à ma société dont je suis actionnaire à 100%, quel loyer puis je fixer sans que cela soit considéré comme abusif?
Vous ne pourrez faire payer par la société qu'un loyer correspondant à la valeur locative. A défaut, vous pourriez être poursuivi pour abus de biens sociaux, en faisant payer à votre société un loyer supérieur à la valeur locative.
veplan_1: Veplan_130% payés alors que l'ouverture de chantier n'a pas eu lieu c'est illégal et si la livraison est retardée pour raison de faillite d'un sous-traitant c'est bien de la responsabilité de la société immobilière qui aura mal choisi son constructeur ?
Nous sommes dans l'impossibilité de vous donner une consultation spécifique. Il convient de consulter un avocat avec votre titre de propriété. Je vous dis au revoir en espérant avoir répondu utilement à vos questions.
moderateur: Notre tchat se termine et nous vous remercions d'avoir été si nombreux à y participer.
moderateur: Nous vous rappelons que les avocats du barreau de Paris donnent des consultations gratuites accessibles à toute personne, quels que soient ses revenus. Ces consultations sont anonymes et confidentielles. Elles vous permettent de recevoir des conseils et informations dans tous les domaines du droit.
moderateur: Pour en savoir plus sur les lieux où se tiennent ces consultations et leurs horaires, cliquez sur le lien : http://www.avocatparis.org/avocats_service/consultations_gratuites2.aspx
vincent: merci pour tous vos éclairages !
benoit: merci!
julie: super cette solution de consultation en ligne! Ca gagnerait à être plus connu.
moderateur: Nous vous donnons rendez-vous la semaine prochaine pour un tchat dont le thème sera "l'enquête, l'instruction et le procès pénal", à la même heure